事故物件は売れないの？

心理的瑕疵により売却難易度が高い「事故物件」。しかし決して売れないわけではありません。

このページでは、仲介・買取・相続土地国庫帰属制度という3つの出口戦略と、トラブル回避に不可欠な告知義務や法律の知識を分かりやすく解説します。

事故物件が売れにくい理由

事故物件が敬遠される要因は、過去に起きた出来事です。心理的瑕疵によって購入希望者の母数が減り、結果として売却期間の長期化や価格の大幅な下落を招きます。

「絶対に売れない」わけではありませんが、通常の物件よりも売却は難しくなるでしょう。

心理的瑕疵による買い手の
強い忌避感

物理的な欠陥がなくとも、自殺や他殺、孤独死などの出来事があった物件は、多くの人に「気味が悪い」「怖い」といった抵抗感を与えます。過去に起きた出来事が原因で、人が心理的な抵抗を感じてしまう状態が「心理的瑕疵」です。買い手は過去の出来事を想像し、購入を躊躇します。

心理的瑕疵のある事故物件を検討する買い手は、主に投資家や訳あり物件に抵抗がない層に限られがちで、相場より価格を下げなければ成約に至らないケースが少なくありません。

東京のように住宅需要が高いエリアであっても、心理的な嫌悪感は根強く、売り方を誤ると売却活動は難航します。

事故物件を手放す方法

事故物件を処分する出口戦略には、主に「仲介売却」「専門業者による買取」「相続土地国庫帰属制度」の3つがあります。「できるだけ高く売りたいのか」「とにかく早く手放したいのか」などを整理し、物件の状態や事情に合わせて適した手段を選んでください。

仲介で売却

少しでも高く売りたい場合は、不動産会社に依頼する仲介売却を検討するのが妥当です。広く一般市場に向けて購入者を探すため、通常物件よりは値下げが必要になるものの、事故物件としては相場に近い価格で売れる可能性があります。東京などの人気エリアであれば買い手が見つかるケースもあるでしょう。

ただし、心理的瑕疵のある物件は需要が少なくなりやすく、成約まで数か月から1年以上かかることも覚悟しなければなりません。また、売却後も告知義務や契約不適合責任を負うため、将来的なトラブルリスクが残ります。

時間に余裕があり、価格を最優先したい人に適した方法です。

買取業者に依頼

なるべく確実に、かつ早く手放したいなら、事故物件専門の買取業者が有力な選択肢です。業者が直接買い取るため、買い手探しの期間を短縮でき、数週間から1か月程度での現金化も可能です。室内の荷物が残っている状態でも相談に応じてもらえる場合もあります。

また、直接買取の場合には、契約不適合責任が免責されるケースが多く、売却後のトラブルを回避できる点は大きな安心材料です。一般的に仲介相場よりも価格が下がりますが、精神的な負担と手間を大幅に減らせます。

価格よりもスピードと後腐れのない取引を望む方に向いた売却方法です。

相続土地国庫帰属制度

売却ではなく国に土地を引き取ってもらう制度です。2023年に開始されたこの仕組みを利用すれば、相続により取得した不要な土地を手放せます。利用は「相続や遺贈で取得した土地」に限定され、売買で取得した土地は対象外です。

建物がある土地は原則として申請できないため、制度を使うには建物を解体して更地にする必要があります。また、特定有害物質による土壌汚染がある土地も、そのままでは申請できず、汚染の除去など一定の要件を満たさなければなりません。

審査手数料や10年分の管理費用に相当する負担金の納付も求められます。費用はかかりますが、要件を満たし承認されれば、どうしても買い手がつかない土地について検討し得る有力な選択肢です。

事故物件を手放すQ&A

事故物件の処分において、所有者を悩ませるのが法律や告知義務の扱いです。国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」や一般的な例を知っておくと、トラブルを未然に防げます。

ここでは多くの人が疑問に思う3つのポイントを解説。個別の事情については専門家への相談を推奨します。

告知義務とは何ですか？

売主や不動産会社が負う、取引相手の判断に影響を与える重要な事実を事前に伝える義務のことです。物理的な不具合だけでなく、人の死に関わる心理的瑕疵も告知義務の対象に含まれます。

自殺や他殺、発見が遅れた孤独死などは、買い手の判断を左右するため告知が必須です。事実を隠して売却すると、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。

一度住んだら事故物件の売買時の
告知義務は消える？
（事故物件ロンダリング）

俗説では「一度誰かが住めば告知義務はなくなる」というのがありますが、これは誤り。短期間だけ人を住まわせて事実を隠蔽しようとする行為は「事故物件ロンダリング」と呼ばれる不正行為です。

賃貸取引では、自然死や日常生活の中での不慮の死以外の事案について、事案発生（特殊清掃が行われた場合は発覚）から概ね3年が経過すれば、原則として告知不要とするガイドライン上の目安があります^※。

売買取引については、告知義務が消える明確な期間の定めはありません。数年前の事件であっても、内容によっては告知義務違反と判断される可能性があります。

孤独死は事故物件になる？

病気や老衰などの自然死であっても、一人で亡くなり、しばらく誰にも気づかれなかったケースを指して「孤独死」と呼ぶことがあります。自然死や日常生活の中での不慮の死で、すぐに発見され室内に大きな汚れが残っていない場合は、原則として事故物件とは扱われず、告知義務の対象外です。

ただし、発見が遅れて腐敗臭や体液による汚損が発生し、特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合には、自然死であっても心理的瑕疵があるとみなされ、告知が必要です。判断の分かれ目は「発見までの期間」や「室内の状況」によります。

自己判断は避け、不動産会社に詳細な状況を伝えて相談しましょう。

事故物件を売りやすくする具体的な方法は？

築年数が浅く立地が良い物件は、事故物件であっても売れる可能性が充分あります。ただ、条件が良くない物件の場合、仲介では売れにくいため業者による直接買取を選択するのがおすすめです。ただし、事件の風化まで売却を控える方法もあります。

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事故物件の売却相場を調べる方法は？

事故物件の売却相場を調べる際は、まず似た条件の通常物件の売却価格をチェックします。そして、その価格から1割～5割引いた金額が事故物件の売却価格の目安。低下の割合は事故の内容などによって異なり、他殺の場合は価格が大きく低下します。

隣の家が事故物件になった場合の影響は？

隣の家が事故物件になったとしても、事故現場ではない所有物件での告知義務は発生しません。しかし、例外的なケースもあるため要注意。また、事故について知れ渡っている場合、隣家であっても売却価格が低下することがあります。

事故物件はリフォームしたほうが売れやすい？

もともと需要が高い物件が事故物件となってしまった場合、リフォームを行うことで買い手を見つけやすくなるケースがあります。一方、築年数が経っている物件などの場合は、リフォームを行っても買い手が見つからないリスクに注意が必要です。

事故物件の特殊清掃の費用は？

事故物件に特殊清掃が必要になった場合、間取りや作業内容に応じた費用が発生します。たとえば、事故・事件によって床や壁に汚染が生じた・死臭がついたなどの場合は、特殊清掃によって原状回復を行います。

事故物件に残された残置物の処分について

事故物件に故人の家電や家具が残されている場合、残置物処分を行う必要があります。

処分の責任や費用の支払い義務は「残置物の所有権を持つ人」にありますが、相続人や保証人がいない場合はオーナーが相続財産管理人となって残置物処分を行うこととなるでしょう。

事故物件の損害賠償は保証人・相続人に請求できる？

事故物件となった理由が「自然死」や「孤独死」、「他殺」の場合、故人に過失がないため損害賠償請求は難しいでしょう。

一方、「自殺」や「故人の重大な過失による事故」などの場合は、保証人や相続人に対して損害賠償請求を行える可能性があります。