他殺が起きた事故物件を売却するには？

このページでは、他殺が起きた事故物件の売却方法や価格相場をはじめ、知っておくべき告知義務や注意点についてまとめています。

他殺物件は売却可能？価格相場と減額の目安

過去に殺人事件が発生した他殺物件であっても、売却自体は可能です。ただし、他殺物件は心理的な抵抗感を抱く人が多く、一般的に「事故物件」として扱われます。そのため、通常の物件に比べて買い手が見つかりにくいのが現状です。

買い手がつきづらい他殺物件の売却価格は、一般的な市場相場より約30～50％下落するといわれています。特にマスコミで大きく報道されるような猟奇的な殺人事件や残虐性の高い事件が発生した物件では、売却価格が相場の半額を下回るケースも少なくありません。

【価格相場の減額幅に影響する要因】

• 事件発生からの経過年数
• 物件の立地や種別（マンション・一戸建て・土地）
• 事件後のリフォームや特殊清掃の実施状況
• 近隣住民への認知度や報道の有無

事件発生直後は、買い手の心理的抵抗が強いため、価格相場の下落率が最大になります。

物件の立地や種別によっても減額幅が変動し、需要の低い郊外や地方の物件では、都市部や人気エリアに比べて減額幅が大きくなりやすい傾向があります。また、マンションは心理的影響が建物全体に及びやすいため、一戸建てに比べて価格の減額幅が大きくなりやすいといわれています。

年数の経過やリフォーム、特殊清掃の実施によって価格下落がある程度緩和される場合もありますが、一般的な市場相場まで完全に回復するケースは稀です。

引用元：ハッピープランニング｜他殺が起きた事故物件を売りたい人のための売却相場と告知義務！高く売るコツを解説（https://happyplanning.jp/media/20260122/）

他殺の事故物件に課される「告知義務」とは

告知義務とは、不動産を売却・賃貸する際に、買主や借主の判断に重要な影響を与える事実を事前に伝えなければならない法的義務のことです。人の死が発生した事故物件には原則として告知義務が課されるため、他殺物件を売却する際は、売買契約の締結前にその事実を買主へ伝えなければいけません。

賃貸契約の場合、国土交通省のガイドラインでは、原則として発生から3年程度が告知期間の目安とされています。一方、売買契約については明確な時効や告知期間の定めがありません。そのため、経過年数にかかわらず、売主は他殺があった事実を買主に告知する必要があります。

また、建物を解体して更地にした場合でも、告知義務がなくなることはありません。その土地内で他殺が起きたという事実は変わらないため、売却活動を行う際は必ず告知するようにしましょう。

もしも他殺のあった事実を隠して売却した場合、告知義務違反として、損害賠償請求や契約解除などのペナルティが課される可能性があります。

引用元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf）

他殺が起きた事故物件を売却する2つの方法

仲介会社に依頼して買い手を探す

事故物件に対する心理的な抵抗感は人によって異なり、「条件の良い物件を相場より安く買えるなら、事故物件でも気にしない」という買い手も一定数存在します。そのため、以下のような条件に当てはまる物件であれば、一般の買い手が見つかる可能性があります。

• 人気エリアに立地している
• 駅から徒歩5～10分圏内にある
• 築5年以下の築浅物件である
• タワーマンションなど物件自体の資産価値が高い
• メディア報道が少なく、社会的影響が比較的小さい

仲介会社に依頼するメリットは、一般市場で購入希望者を探せるため、条件次第では市場価格に近い金額で売却できる可能性があることです。他殺物件でも条件が良い場合は、仲介での売却を検討するのもよいでしょう。

専門業者に買取を依頼する

物件の条件があまり良くない、もしくはメディアで連日報道されるような社会的影響の大きい事件で一般の買い手を見つけるのが難しい場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者への依頼を検討しましょう。専門の買取業者は事故物件の取り扱いに慣れているため、仲介で買い手を探す場合と比べて、スピーディーな売却が期待できます。

「仲介会社に相談したけれど断られた」「他殺物件をできるだけ早く手放したい」といった場合は、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。

また、専門業者の場合、他殺があった事故物件であっても、特殊清掃やリフォームを行わない状態のまま買い取ってもらえることがあります。特殊清掃やリフォーム、残置物の撤去などを行うとなると数万～数十万円の費用がかかることがあるため、費用や手間をできるだけ抑えて売却したい場合は、専門の買取業者への依頼を検討するとよいでしょう。

売却時の注意点！自己判断での解体・リフォームはNG

解体・リフォームをしても告知義務はなくならない

他殺があった物件は、解体やリフォームを行った場合でも、買主への告知義務がなくなるわけではありません。

そのため、売却前に解体やリフォームを行っても、必ずしも売却につながるとは限らず、かかった費用を回収できない可能性があります。特に、他殺があった物件は売却価格が下がりやすい傾向があるため、解体やリフォームにかかった費用を売却価格で補填できるとは限りません。

また、建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が増える場合があります。税負担が増した状態で売却活動を進めることになりかねないため、自己判断で解体やリフォームを行うのではなく、まずは不動産会社や専門の買取業者に相談することをおすすめします。

複数の買取業者に見積もりを依頼する

専門業者に買取を依頼する場合、複数の業者に査定や見積もりを依頼することも重要です。

業者ごとに査定基準や評価方法が異なるため、提示される買取価格に大きな差が出ることがあります。そのため、少しでも高値での売却を目指す場合は、複数の業者を比較・検討するようにしましょう。