相続した事故物件は住宅ローンの残債があっても売却できる？

住宅ローンの残債がある事故物件でも、状況によっては売却できます。まずは団信や残債、抵当権の有無を確認しましょう。

残債がある事故物件でも売却は可能

住宅ローンの残債がある事故物件でも、手順を踏めば売却は可能です。ただし、通常の不動産より買主が限られやすく、売却価格も下がる傾向があります。さらに、ローンが残っている物件には抵当権が設定されているため、売却代金や自己資金で完済できるかの確認が必要です。

残債が売却額を上回る場合は、金融機関と相談しながら任意売却を検討しましょう。

住宅ローンが残る事故物件売却の流れ

最初に確認すべきは団体信用生命保険（団信）の有無

相続した事故物件に住宅ローンの残債がある場合、まず確認したいのが団体信用生命保険（団信）への加入状況でしょう。団信は、住宅ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合に、保険金でローン残債を返済する仕組みです。加入しているかどうかで、相続人が対応すべき内容は大きく変わります。

団信に加入していれば残債は完済され売却できる

団信が適用されると、保険会社から金融機関へ保険金が支払われ、住宅ローンは完済扱いになります。そのため、相続人が住宅ローンを引き継いで返済する必要はありません。ローン完済後は、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局で抵当権抹消登記を行います。あわせて相続登記も済ませれば、売却に向けた手続きを進められます。

ただし、団信に加入していても、告知義務違反や免責事由、支払条件を満たしていない場合、住宅ローンの延滞による契約失効などがあると、保険金が支払われないケースがあります。被保険者のしおりや重要事項説明書を確認し、金融機関にも早めに問い合わせましょう。

団信が未加入・適用外なら残債は相続財産として引き継ぐ

団信に加入していなかった場合や、告知義務違反・免責事由などで団信が適用されない場合、住宅ローンは完済されません。この場合、住宅ローンの残債はマイナスの相続財産として扱われ、相続人が引き継ぐことになります。

相続では、家などのプラス財産だけを受け取り、住宅ローンだけを拒否することはできません。残債がある事故物件を相続する場合は、売却して完済できるか、返済を続けるか、相続放棄や限定承認を検討するかを早めに判断しましょう。

金融機関に相談する

住宅ローンが残っている事故物件を売却する場合は、まず住宅ローンを借りている金融機関へ相談しましょう。ローンが残った物件には抵当権が設定されているため、売却代金や自己資金で完済できるか、抵当権を抹消できるかを確認する必要があります。

売却予定額が残債を下回る場合は、任意売却の相談が必要になるケースも。自己判断で売却活動を進めず、早い段階で金融機関に状況を伝えましょう。

物件の査定依頼をする

金融機関へ相談した後は、不動産業者に事故物件の査定を依頼します。住宅ローンが残っている物件では、売却金額でローン残債を完済できるかが重要な判断材料になります。金融機関からも、査定額をもとに売却予定額の目安を確認するよう求められる場合があります。

査定額は不動産業者によって差が出るため、1社だけでなく複数社へ依頼するのがおすすめです。事故物件の扱いに慣れた業者であれば、告知義務や特殊清掃の有無、残置物の状態なども踏まえて、現実的な売却価格を確認しやすくなります。

売却方法の選定

査定額とローン残債を確認したら、売却方法を選びます。売却予定額がローン残債を上回るアンダーローンの場合は、通常の不動産売却と同じように進められます。買主が見つかったら売買契約を結び、決済日に売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。

一方、売却予定額がローン残債を下回るオーバーローンの場合は、金融機関の同意を得たうえで任意売却を検討します。任意売却では、金融機関との交渉や残債の返済方法の調整が必要になるため、対応に慣れた不動産業者へ相談することが大切です。

事故物件は一般の買主に敬遠されやすく、仲介では売却が長引くケースもあります。早く手放したい場合は、事故物件専門の買取業者へ相談する方法もあります。現況のまま買い取ってもらえる場合があり、特殊清掃やリフォームの手間を抑えやすいでしょう。契約内容によっては、売却後の契約不適合責任を免除できる可能性もあります。

抵当権が残っている物件の売却は？

住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権とは、返済が滞った場合に金融機関が不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に回収できる担保権のことです。

抵当権が付いたままでも法律上は売却できますが、買主にとっては競売リスクや融資を受けにくいリスクがあるため、実務上は売却が難しくなります。そのため、通常は売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡す流れになります。

売却金額がローン残債を下回り、完済が難しい場合は、金融機関の許可を得て任意売却を検討します。抵当権が残る事故物件を売る場合は、早めに金融機関と不動産業者へ相談しましょう。

事故物件は売却額が下がる点に注意

住宅ローンの残債がある事故物件を売却する場合は、売却額が下がりやすい点に注意が必要です。事故物件は心理的な抵抗感を持たれやすく、一般の買主が限られるため、通常の物件より価格が安くなる傾向があります。

売却予定額がローン残債を上回る場合は、売却代金でローンを完済し、通常の流れで売却できます。一方、売却予定額がローン残債を下回る場合は、自己資金を足して完済するか、金融機関の同意を得て任意売却を進める必要があります。

任意売却ができれば競売より高く売れる可能性がありますが、売却後に残ったローンは返済が続きます。事故物件は立地や死因、建物の状態によって価格差が大きいため、早めに査定を取り、残債とのバランスを確認しましょう。

残債が財産を上回るなら「相続放棄」も選択肢になる

住宅ローンの残債がある事故物件を相続するか迷う場合は、まず借金や税金滞納などの債務を洗い出し、事故物件の売却見込み額や預貯金などのプラス財産と比較しましょう。相続債務が売却額や預貯金を上回る場合、相続放棄も選択肢になります。

相続放棄をすれば住宅ローンの返済義務を避けられますが、事故物件だけでなく預貯金などのプラス財産もすべて放棄することになります。もしも判断前に遺品整理や財産処分をすると、相続を承認したとみなされる可能性もあるので注意しましょう。