事故物件は更地にすれば売却しやすい？メリット・注意点

このページでは、事故物件を更地化するメリットや注意点について解説しています。

事故物件を更地にしても「告知義務」は消えない

「事故物件の建物を解体して更地にしてしまえば、告知義務はなくなるのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、実際には更地にしたとしても事故や事件が発生した事実は消えず、告知義務を免れることはできません。

もし心理的瑕疵を隠して売却した場合、契約不適合責任を問われたり、損害賠償請求を受けたりなどの法的リスクを負う可能性があります。そのため、国土交通省が定めているガイドラインに基づき、買主へ適切に告知することが重要です。

参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf）

更地化による売却価格への影響

事故物件を更地化しても告知義務は残るため、売却価格が相場より20～50％程度下落する可能性があります。下落幅は事故や事件の内容、社会的影響の大きさなどによって異なり、買主の判断への影響が限定的な場合は、相場に近い価格で売却できる可能性もあります。

事故物件を解体・更地化して売却するメリット・デメリット

更地化のメリット（心理的負担の軽減・活用の幅）

建物という視覚的な情報が残っていると過去の出来事を連想しやすいため、建物を解体して更地化することで、事件や事故の印象が薄まりやすくなります。購入時の心理的負担を軽減しやすいのは、更地化の大きなメリットといえるでしょう。

また、住宅用地としてだけでなく、駐車場や資材置き場など土地活用の選択肢が広がるのも更地化の利点です。心理的なハードルの低下に加え、土地利用の自由度が高まることで、購入希望者が前向きに検討しやすくなる可能性があります。

特に、心理的要因が購入判断に影響しやすい個人向けの売却では、更地化を検討する価値があるでしょう。

更地化のデメリット（解体費用・税金の増額）

更地化のデメリットとしてまずあげられるのは、解体費用がかかることです。建物の規模によって費用は異なりますが、30坪程度の木造住宅でも100万円前後かかることがあります。さらに、解体時に発生する廃材の撤去・処理費用も上乗せされるため、想定以上の出費につながる可能性がある点に注意が必要です。

更地にしても相場より売却価格が下がることが多いため、解体費用を売却額で回収できず、結果として赤字になるリスクも考えられます。

また、税金の負担が増えることも無視できません。固定資産税や都市計画税の軽減措置である「住宅用地の特例」が適用されていますが、更地にすると特例の対象外となります。これにより、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍に跳ね上がるリスクがあります。

更地にしてもすぐに買い手が見つかるとは限らず、売却までの間は増額した税負担を継続して負う必要があることも考慮しなければいけません。

事故物件のマイナスイメージを払拭したいからといって安易に解体・更地化を進めるのではなく、費用面や税負担などのデメリットも踏まえたうえで、慎重に判断することが重要です。

相続した事故物件を更地にする際のリスク

解体すると「相続放棄」ができなくなる

少しでも相続放棄をする可能性がある場合は、建物の取り壊しを行わないよう注意しましょう。

どれだけ古い建物であっても一定の財産価値が認められる可能性があるため、財産評価額のついた建物を取り壊した場合、「財産処分（単純承認）」とみなされ、相続放棄ができなくなってしまいます。不要な負担を避けるためにも、相続放棄の可能性を十分に考慮したうえで、慎重に判断することが重要です。

税務上の特例（空き家の特例）利用で解体が必要なケース

相続した事故物件を売却する際、譲渡所得税の負担を軽減する特例の適用要件を満たすために、建物の解体が必要となる場合があります。

なぜなら、相続した不動産の売却では、マイホーム特例などの一般的な軽減措置を利用できないケースが多く、相続人に譲渡所得税が課されるためです。譲渡所得税は数百万円にのぼることもあり、大きな負担となる可能性があります。

相続した物件の売却で譲渡所得税の負担を抑える方法のひとつが、「空き家特例」の活用です。この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられます。

ただし、相続した空き家であれば必ず適用されるわけではなく、建築時期や居住状況、売却代金などの厳しい要件を満たす必要があります。ケースによっては、適用要件を満たすために建物の解体が必要となることもあります。特例の適用可否を専門知識のない個人が判断するのは難しいため、事故物件の売却や相続不動産に詳しい専門家に相談したうえで、更地化を進めることが重要です。

引用元：国税庁|No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm）