事故物件の損害賠償は保証人・相続人に請求できる？

賃貸物件が事故物件となった場合、オーナーが保証人や相続人に損害賠償請求を行うことはできるのでしょうか？ここでは、事故物件の損害賠償請求についてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

損害賠償を請求できるケース・できないケース

損害賠償が請求できるケースは？

オーナーが保証人や相続人に損害賠償請求ができるのは、「入居者の意思や過失によって事故・事件が発生した場合」です。

たとえば、入居者が自殺してしまったり、入居者の重大な過失によって火災や事故が発生した場合は、原則として損害賠償請求が可能。とくに自殺は入居者自身の意思によって死に至ったことが明確であるため、損害賠償請求を行いやすいといえるでしょう。

なお、損害賠償の範囲や金額については、判例や裁判所の判断によって異なるため、一概に「どの範囲まで・いくらまで支払われる」とはいえません。

損害賠償ができないケース

所有物件が事故物件となった場合でも、オーナーが損害賠償を請求できないケースもあります。

たとえば、入居者の死亡理由が「自然死」や「孤独死」であるケース。入居者に過失があるとはいえないため、保証人や相続人に対して損害賠償請求を行うことは難しいでしょう。
たとえ「ご遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になった」という場合でも、病死等で入居者の過失が認められない場合は損害賠償請求が困難です。

また、事故物件となった理由が「他殺」の場合も、損害賠償請求はできません。他殺では入居者に過失がありませんから、オーナーが損害賠償請求を行えるケースはほぼないでしょう。
そのため、他殺が起きた事故物件においては、「保証人や相続人に損害賠償請求を行えないうえ、事件が広まれば次の入居者確保が難しく、家賃が下落しやすい」というリスクを抱えることになります。

損害賠償の相場は？

事故物件においてオーナーが損害賠償請求をする場合は、「空室期間の逸失利益」や「家賃減額分」「原状回復費用」などを合わせて算定するのが一般的。つまり複合型損害賠償となりますが、それぞれの費用の根拠を明確にし、合理的な範囲での請求を行う必要があります。

【空室期間の逸失利益の目安】

• 自殺：家賃×月数（3ヶ月〜12ヶ月が一般的）
• 孤独死（腐敗等）：家賃×月数（1ヶ月〜6ヶ月が一般的）

【家賃減額分の目安】

• 自殺：減額率20％〜50%（減額期間は3年が一般的）
• 孤独死（腐敗等）：減額率10％〜30%（減額期間は1年〜3年が一般的）

【原状回復費の目安】

• 特殊清掃：5万円〜30万円
• オゾン脱臭：3万円〜10万円
• フローリング補修：5万円〜20万円
• 畳・壁紙交換：5万円〜10万円
• 害虫駆除：1万円〜3万円

引用元：ハッピープランニング お困り不動産解決本舗｜事故物件の損害賠償について（https://happyplanning.jp/media/20260508/）

損害賠償を行う流れ

準備段階

まずはオーナーが証拠の収集を行い、損害賠償請求を行う根拠を明確にしておきましょう。契約書のほか、事故発生を証明する警察の書類、原状回復費用や特殊清掃費用の見積書・領収書、損害額の明細や写真なども集めます。

また、事故物件になったことによって生じた空室期間や家賃減額分の算出も行います。

損害賠償の請求（交渉段階）

準備が整ったら、内容証明郵便を利用して相手方へ通知します。交渉段階では、オーナーと相手方で話し合い、和解・合意によって解決することを目指しましょう。損害賠償請求についての合意ができた場合は、合意書を作成します。

調停段階

内容証明郵便による損害賠償請求の交渉に応じてもらえない・解決しないという場合は、調停段階に入ります。調停では、簡易裁判所の調停委員を通して話し合いが行われます。申し立てには申立書や証拠書類一式、契約書、見積書、事故証明などが必要になるため準備しておきましょう。

なお、調停で合意を取れた場合は、合意内容が調停調書にまとめられます。判決と同じ効力をもちますが、強制力はない点には注意が必要です。

訴訟段階

調停を行っても解決しない場合は、訴訟段階に入ります。訴訟では裁判を起こし、損害賠償の支払いについて裁判官の判断を仰ぐことになります。

裁判を行うための印紙代や弁護士費用が発生するものの、損害賠償請求が判決で認められれば強制執行が可能になり、相手の財産を差し押さえることもできます。