事故物件の売却相場を調べる方法は？

事故物件の売却価格は、通常の物件売却価格よりも低くなるのが一般的です。ここでは、事故物件の売却相場についてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

事故物件の売却相場の目安

事故物件の売却相場は、「通常の売却相場より1割〜5割ほど安い価格」といわれています。事故物件は心理的瑕疵物件として扱われるため、通常と同価格ではなかなか買い手が見つかりません。そのため、通常の売却相場よりも低い価格で売りに出すことが一般的です。

また、事故物件の売却相場は、事故の原因によって大きく異なります。
ひとくちに事故物件といっても、要因はさまざま。たとえば孤独死よりも自殺や他殺の方が価格は低くなります。

また、特殊清掃の有無によっても売却価格が変わり、特殊清掃が必要となるような状態であれば、さらに低い売却価格となるでしょう。

事故物件の売却価格を決める要因は？

物件自体の価値

事故物件の売却相場では、まず「事故が発生していない場合なら、通常いくらの物件か」を考える必要があります。

たとえば、立地や築年数、間取りや設備といった物件条件は、通常物件でも売却価格に大きな影響を与えます。最寄り駅から近い・周辺にスーパーや医療施設が充実しているといった立地にある物件は高値で売れやすい一方、最寄り駅から遠い・周辺に産業廃棄物処理場があるなどの物件の価格は低くなりがちです。

また、建物の状態も価格に影響を与えており、損傷の程度が大きいほど価格が低くなります。

事故物件の売却相場は、「事故がなかった場合の物件売却価格」を踏まえたうえで、その価格相場から1割〜5割安くなると考えると良いでしょう。

事件・事故による物件の状態

自殺や他殺が起きた事故物件では、特殊清掃を行うケースが多くあります。たとえば、床や壁紙に付着した血液や体液、汚物などは、通常のハウスクリーニングでは清掃しきれません。また、汚れのほかに臭いが染みついていることも多いため、特殊な薬品などを用いて清掃する必要があります。

なお、孤独死や自然死の場合でも、発見されるまでの期間が長いと特殊清掃が必要になるでしょう。

そして、「特殊清掃によって物件の状態が良くなったかどうか」も事故物件の売却価格に影響します。特殊清掃を行っても汚れや臭いが残ってしまった場合は、売却価格を下げる大きな要因となるでしょう。

他殺・自殺などの事故の内容

事故物件を売却する際、「この物件でどんな事故・事件が起きたのか」は重要なポイントです。

「自然死や孤独死ならとくに気にしない」という買い手は少なくありませんが、自殺や他殺現場となった物件の買い手は見つかりにくいもの。とくに、ニュースで大きく報道された事件が発生した事故物件は、売却価格が低くなるでしょう。

事故物件の売却価格相場の目安として、孤独死や自然死、自殺の場合は通常物件の売却価格よりも「1割～3割減少」、他殺の場合は「3割～5割、または5割以上減少」となります。

市場の状況

事故物件を含む不動産売却では、市場の状況が大きく影響します。同じ物件でも売りに出すタイミングによって価格が変わることがあるため、高く売れるタイミングを見極めることが大切。景気や政府の支援状況などを考慮しながら、市場の動向をチェックしておきましょう。

売却を依頼する業者や売主による違い

「事故物件の売却をどの業者に依頼するか」も売却価格を決める重要なポイント。事故物件を扱える業者は複数ありますが、得意とするエリアや事故物件の査定額の算出方法は業者によって異なります。そのため、「事故物件の売却実績が豊富で、物件のあるエリアを得意としている業者」を選ぶのが安心です。

また、物件の売却価格は、売主の希望によっても左右されます。たとえば、「とにかく早く売りたい」という場合は、相場よりも低い価格の方が買い手を見つけやすくなります。

事故物件の売却相場を調べる方法は？

不動産のポータルサイトで調べる

全国の物件情報をまとめて掲載している不動産ポータルサイトでは、各物件の条件や価格を閲覧できます。

そこで、事故物件の条件（築年数や立地、面積など）と似た通常の物件を探し、価格をチェックしてみましょう。その価格から1割～5割低下した価格が、事故物件の売却価格の目安となります。

不動産取引情報の提供サイトの利用

不動産取引情報提供サイトでは、過去に実際に物件が売買された際の成約価格などが掲載されています。

不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、都道府県やエリアを選択して過去の成約価格を確認可能。最寄り駅や面積、間取りなどの条件を指定して検索することもできるため、売りたい物件に近い条件での成約価格を知ることが可能です。

参照元：不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）（http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do）

不動産情報ライブラリから確認

不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運用している不動産情報サイトです。不動産の取引価格や工事価格が掲載されており、地域を選択して価格情報を調べることが可能。たとえば、指定したエリアの不動産取引価格情報や成約価格情報などを閲覧できます。

なお、不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイト、不動産取引情報提供サイトなどで成約価格などを確認した際は、「参考物件の価格から1割～5割引いた金額が事故物件の価格相場となる」ことを覚えておきましょう。

参照元：不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）

不動産鑑定士への依頼

不動産鑑定士は、さまざまな不動産の適正価値を鑑定する専門家です。国家資格であるため高精度な鑑定結果を期待でき、「事故物件を安く買い叩かれる」リスクを減らすことができます。

ただ、不動産鑑定士への依頼には数十万円の依頼費用がかかります。そのため、「費用をかけてでも事故物件の適正な売却価格を知りたい」という場合に依頼するのがおすすめです。

事故物件を扱う会社へ見積もりを依頼する

事故物件を売却したいのなら、事故物件を扱う業者に見積もり依頼を行いましょう。とくに事故物件の売却に強い業者はノウハウが蓄積されているため、精度の高い査定を行ってくれます。

なお、事故物件の見積もりを依頼する際は、複数の業者に依頼して比較しましょう。1社だけにしてしまうと、提示された価格が適正かどうかを判断できなくなってしまいます。複数社に査定をしてもらえば、「最も高く売ってくれそうな業者はどこか」ということはもちろん、査定額の幅も知ることができます。