事故物件はリフォームしたほうが売れやすい？リフォームの相場は？

事故物件を売却するにあたって、リフォームをした方が高く売れるケースがあります。しかし、物件によっては買い手が見つからずにリフォーム代がムダになってしまうことも。ここでは、事故物件売却時のリフォームについてまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

事故物件はリフォームしてから売却するべき？

「物件の需要が高く、事故物件でもリフォームによって高値で売れそうだ」という場合は、売却前にリフォームをするのがおすすめです。一方、「需要が低め」「リフォーム代の元を取れるかわからない」という場合は事故物件を扱う不動産会社に相談するのが安心。

事故物件をリフォームすべきかどうかは、「そもそもその物件の需要が高いか？」がポイントです。

リフォームには高額な費用がかかるため、「リフォームをしたことで売れる、または高く売れる」といった効果を得られなければ売主が損をしてしまいます。たとえば、「築年数が浅い（10年～15年以内）」「立地に恵まれており、需要の高いエリアにある」といった物件であれば、事故物件であってもリフォームをすることで希望の売却を実現できる可能性があるでしょう。

一方、以下の特徴がある事故物件については、リフォームをしても費用対効果が低くなるリスクがあります。

• 築年数が経っており（25年以上など）、リフォーム代が高額になる
• 立地等の条件が悪く、リフォームをしても売れるかわからない
• 売却できたとしても、リフォーム代の元を取れるかわからない

そもそもの物件条件が悪く、リフォームをしても売却できるかわからない場合は、リフォーム代がムダになってしまう可能性があります。買い手候補から交渉されても「リフォーム代のことを考えると、これ以上価格を下げられない」と苦悩するケースもあるため、慎重に検討する必要があるでしょう。

リフォームをすることで売却価格を上げられる？

一般的に、リフォームを行うことで物件の価値が上がり、売却価格をアップさせることができます。

事故物件の場合は、心理的瑕疵などの要因から通常物件よりも売却価格が低下しがちです。目安として、自殺なら通常の価格よりも「1割～3割減少」、他殺なら「3割～5割、または5割以上の減少」となります。そのため、「少しでも高値で売りたい」「価格の下落を抑えたい」という方はリフォームを検討すべきでしょう。

ただ、物件の価格は条件や状態、市場などさまざまな要素によって決まるため、「リフォームをしたから価格をいくら上げられる」とは一概に言えません。また、ニュースで全国的に報道された事件性の高い物件の場合、リフォームをしても買い手が見つからない可能性があります。リフォーム代がそのまま売主の赤字となってしまうため、慎重に判断することが大切です。

リフォームをしても告知義務は残る？

結論として、リフォームをしても事故物件における告知義務はなくなりません。事故物件は心理的瑕疵にあたるため、いくらリフォームをして綺麗にしても「事件が起きた現場である」という買主の抵抗感は消えないためです。

リフォームの有無・程度に関わらず、事故物件を売却する際は買主にきちんと告知する義務があります。

事故物件のリフォームの相場は？

特殊清掃の費用相場

• 消臭・除菌：3万～10万円程度
• 体液や汚物の処理・清掃：3万～10万円程度
• ゴミの処分：5万～30万円程度

体液などが床や壁の内部まで浸透している場合は、30万～100万円以上かかることもあります。

引用元：全国不動産売却サポートセンター（https://www.global-baikyaku.jp/blog/entry-328470/）

引用元：成仏不動産の正しい買取（https://jobutsu.jp/tadashiikaitori/column/accident-property-renovation/）

室内の費用相場

• クロスの張替え：1,000〜2,000円程度／1㎡あたり
• フローリングの張替え：3,000〜4,000円程度／1㎡あたり
• 畳の交換：8,000〜12,000円程度／1畳あたり
• 建具の交換：6,000円程度／1枚あたり

引用元：イクラ不動産（https://iqrafudosan.com/smpf/jikobukken-reform/）

引用元：ハウスドゥ 成田山（https://www.narita-fudousanbaikyaku.com/blog/detail708931/）

水回り（トイレ・浴室）の費用相場

• トイレの便器交換＋内装リフォーム：20万〜30万円程度（工事費込）
• お風呂のユニット入れ替え：90万〜100万円程度（工事費込）

引用元：イクラ不動産（https://iqrafudosan.com/smpf/jikobukken-reform/）

リフォームを行う場合の注意点

依頼前の特殊清掃は必須

事故物件では、リフォームを業者に依頼するまでに「特殊清掃」を済ませておくのが基本です。室内には体液や血液、汚物や臭いなどが付着しており、通常の清掃では除去しきれません。そのため、あらかじめ専門業者に依頼し、特殊清掃を済ませたうえでリフォーム業者に依頼しましょう。

事故物件であることを必ず伝える

リフォーム業者には、「事故物件であること」を明確に伝えておきましょう。特殊清掃を済ませているといっても、事故物件であることに変わりありません。「特殊清掃で綺麗になったからバレないだろう」などと考えるのは危険。後に事実が判明した際に、契約違反などのトラブルに発展する恐れがあります。

リフォーム業者に依頼する際は、「事故物件であること」「特殊清掃を済ませていること」をしっかりと伝えることが大切。「事故物件だと知ったらリフォームを引き受けてくれないのではないか」と不安になるかもしれませんが、事実を伝えたうえで依頼を引き受けてくれる業者を選びましょう。

事故物件のリフォームの相場を確認する

事故物件のリフォームを依頼する際は、相場通りの費用や内容になっているかを確認しましょう。
「事故物件なのにリフォーム依頼を引き受けてくれた！」と飛びついてしまうと、後悔するリスクがあります。

たとえば、見積もりに「工事一式で○○円」とだけ記載されている場合は要注意。必ず工事費用の内訳を明確にし、工事不足や追加工事などのトラブルが発生しないようにしましょう。

また、1社だけで判断するのではなく、複数の業者から見積もりを取って比較することも大切です。そのほか、各業者の口コミ評判や過去の実績なども参照し、信頼できる業者かどうかを慎重に判断しましょう。

予算やリフォームの内容を決めておく

ひとくちにリフォームといっても、どこまで工事を行うのかは依頼主の希望によって異なります。「必要最低限で良い」と考える依頼主もいれば、「細部までしっかりとリフォームしたい」と考える依頼主もいるでしょう。そのため、リフォーム内容を事前に決めておき、リフォーム業者に希望を伝えられるようにしておくことが大切です。

また、予算の設定も重要なポイント。リフォームでは設備のグレードなどによって費用が大幅に上がることもあるため、あらかじめ予算を伝えておき、予算オーバーを防ぎましょう。

事故物件の売却のためのポイント

買主への誠実な対応を心がける

事故物件の売却では、「買主の心理的な不安をいかに払拭できるか」が重要なポイントです。しかし、売却時の説明で嘘をついたり、説明すべき内容を故意に省くことはNG。売却にあたって買主には誠実に対応し、信頼獲得に努めましょう。

たとえば、特殊清掃やリフォームはどの部分をどんな内容で行ったのか、明確に説明します。買主から質問を受けた際には事実を隠さず説明し、不明点がないようにしましょう。
「事実を伝えたらなかなか売れないのではないか」と不安になるかもしれませんが、不明点や偽りがあるまま契約を行うと、後のトラブルや損害賠償請求のリスクが大きくなります。そのため、事実を受け入れて購入してくれる買主が見つかるまで、根気よく売却活動を行いましょう。